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100亿+1900亩,承接关林市场华耀城真实力,还是玩噱头?

2019-08-30 点击:916

  2019 宝爷房谈

  原创文章来源于“河南微房产”公众号。

  这两天,关林市场拆迁疏通工作开启的消息轰动朋友圈。

  关林市场拥有400多年的发展历史,也是曾经的全国十大综合交易批发市场。

  “缺啥少啥,有事没事,逛逛关林”;

  “在这里没有买不到的东西,大到家具家电,小到一个垃圾袋。”

  这里是洛阳人最关情愫、也最为自豪的地方。

  

  说起关林市场的自豪和辉煌,2008年交易额达到155亿人民币,在全国十大综合交易市场综合排名中位列第三名,和浙江义乌批发基地位列第一梯队。

  但不可否认,随着近几年来,关林市场面临着被网购和发达的工厂直销物流支配的窘境,逐步走向没落。

  7月13日,华耀城承接关林市场正式启动的消息不胫而走,关林市场将面临整体搬迁至伊滨区华耀城的命运。

  一时间,民众沸腾。

  

  

  

  

  

  一

  近日,走访关林市场,许多人的担心不无道理。

  首先,关林市场因建造在埋葬三国蜀将关羽首级的墓冢——关林庙而得名,大家笃信关公是财神的化身,如果关林市场真的搬离关林,关林市场就不再是真正意义上的“关林”市场,而是“华耀城”市场,或者“诸葛镇”市场。基于多年的市场规模和购物体验,大多数人更愿意原地改造。

  “虽然这几年被网购冲击很大,但是靠着附近县市的批发和零售,还能维持生计。零售需要人流,而对于位置偏远的伊滨区华耀城,对于人流量的问题,还是缺乏信心。”一家五金店老板说。

  

  对于伊滨区华耀城的地理位置大多数人不认可。因为伊滨区地理位置相对比较远,加上交通网的不完善,很多人担心人流量的问题。人气,也是所有投资商铺者关心的首要问题。

  “搬迁至华耀城,要买商铺、要装修,意味着付出更多的成本和代价。放弃眼前可以预见的商业前景,去一个前途未知的市场环境中,如果最后证明是一个错误的市场,很可能之前多年苦苦经营的商业根基毁于一旦。”一家童装店说出担心。

  对于未知的新的市场的担心,是一个必经的过程。其实,对于这些倒也不必担心,“不破不立,破而后立”,如果华耀城真的能给关林市场重新注入新鲜、活跃的血液,还是值得期待的。

  但是,一切似乎还有待验证。

  二

  在官方数据中,洛阳华耀城占地面积约1900亩,250万平方米,一期投资30亿元,总投资超100亿元。

  项目全部建成后,将辐射豫西地区近千万人口,可容纳3万以上商户,2公里半径内至少15万人居住,新增就业岗位10万个,年营业额过百亿,年税收过10亿元,将成为全国华耀城的“升级版”、豫西地区最大的产业城综合体、洛阳市的新名片。

  7月13日,华耀城承接关林市场启动。

  相似的模式,熟悉的承诺,和周口荷花市场华耀城惊人的相似。

  荷花市场于周口人和关林市场于洛阳人是一样的地位,荷花市场1995年开业,占地178亩,市场内固定门店加临时商铺共5000多家,经营服装、针织、百货、日杂等20多类3万余种商品,是豫东地区最大的综合商品批零市场。

  

  2012年12月,周口市政府与华南城控股有限公司在省会郑州成功签约,建设周口华耀商贸物流城。随后,周口华耀城承接荷花市场。

  周口华耀城项目,是河南省A类重点建设项目、市1号工程,总投资约人民币260亿元,规划总占地面积约10平方公里,规划建筑面积约1000万平方米。项目完全建成后,将创造4万个创业机会,10万个就业机会,年数十亿的税收。

  2015年10月,周口华耀城BC区隆重试营业之初,交通网不断完善,公交专线也达6条之多,但是并没有实现预期。走在周口华耀城,人流量不理想,商铺的高空置率仍是问题,不少商户反应,“卖家没有买家多,人流量远远没有荷花市场时候的多”。

  而且,“小厂出品,挂着大厂牌子”的洗化假货遍地都是,俨然成了周口人眼中的“假货”聚集地。

  三

  说起华耀城,就不得不说华南城。

  华耀城和华南城被报道是兄弟公司,在业务模式上与华南城相同。华南城选址国内一二线城市,华耀城专注三四线城市的发展。

  华南城,闻名全国的莫过于深圳华南城,现在也面临着转型之难。在河南,闻名遐迩的莫过于郑州华南城。

  郑州华南城2014年9月开业,距今已经近五年,交通网不断完善,公交枢纽中心和三个地铁站加持,也依旧没能挽救华南城人气冷清和商铺出租率低的局面。

  华耀城和华南城都是一个模式吃遍中国,但是随着时代变迁、电商碾压、制造业企业转移等,传统商贸物流中心的好时代已经一去不复返,让人不禁对这种模式持怀疑态度。

  

  我们再来看看洛阳华耀城的业态定位,以五金建材市场、汽摩配市场、轻纺百货市场、服装鞋帽市场、综合商业区、会展中心等为一体的国际商贸产业新城。

  可以用一句话来形容,大而全,无所不包。

  但是放眼洛阳各大批发市场,在洛阳人心中,几乎都有一个专业市场的定位,比如说起茶叶市场,大家首先想到“唐宫茶叶市场”;说起建材市场,忍不住想到“名优建材市场”。

  据不完全统计,洛阳有各类市场303个左右,其中消费品综合市场160个左右,农副产品市场93个左右,工业消费品市场30多个,生产资料综合市场7个,其他消费品市场8个,其他生产资料市场6个。

  洛阳各大市场各司其职,都有其专业的定位,已经能够满足洛阳市场的需求。

  在这种情况下,作为综合市场的华耀城就显得有些尴尬,什么都有,却什么都不是最强的,但却是政府支持力度最大的一个,并且被称为“洛阳新旧市场外迁的主要承接地”。

  这实际上造成城市原有的商业格局被强力冲击,形成一定程度上的重复建设和超饱和建设,不但不能带动产业链的升级、改造,还会引起产业价值链的动荡和飘摇。

  四

  商业地产和住宅房地产有很大的不同,商业地产比传统的房地产开发更加“重”,大量投资前置,回报周期长、融资量大且期限长,大量的资金沉淀考验开发商的资金链强壮度。

  住宅地产开发的是“城”,商业地产开发的是“市”,“市”讲究的是人气,有人在,才能撑起整个场子,形成真正的“市场”。

  一个商业地产的人气主要看位置。房地产有不可移动性,不论住宅还是商业,对地段的要求都比较高,而商业更之为甚。

  伊滨区虽然规划完美,道宽路顺,但是不可否认,伊滨区的人流量在很长一段时间内很难形成市场,毕竟洛龙区发展到如今的阶段,需要了十年之多。

  

  此外,华耀城项目为全部出售的项目,而此类项目最终证明只是开发商的赚钱工具。

  一般商业地产分为全部出售和自持出租(可租可售),商业全部出售的项目,对后期的运营会造成很多障碍,招商变成了大杂烩、一锅炒,导致业态较混乱;更像是“一锤子买卖”,项目的品质也无法得到保证,是商业地产在不成熟阶段的过渡产物。

  相比较,自持出租的项目,更加注重良好经营带来的长远收益,能够为商户提供代价更低、市场环境更好的产品。

  投资商铺的风险相比住宅更大,对于投资者,一定要擦亮眼睛,一旦被套住,租也租不出去,卖也卖不了,真的会开着宝马进场,骑着自行车离场。

  五

  2015年11月20日,周口荷花市场的大门被焊死,政府强制搬迁,3000多商户被迫迁徙。

  即便在强压下,商户大多也不愿意去华耀城,而华耀城所谓的“一千多商户”已经搬迁进去的传言,也在市民中间被传为“荒谬”。

  周口华耀城的定位是“终极版的荷花市场”,更多的是借助政府支持的“荷花市场承接地”来达到一定的预期。

  “荷花市场商户是绝对主力军,荷花财富基因一旦顺利植入,定位高远的华耀城将迅速得到填充,一飞冲天。”但是事实证明,这样的预期似乎有些失算。

  

  那么,同样的模式,洛阳华耀城想要借助承接关林市场的噱头来达到市场预期,恐怕会是一样的结局。

  此外,对于批发市场,有一条不成文的黄金法则——顺势而为,人为打造批发市场,基本都会死掉。市场的最初形态是自然形成,人们的潜意识里存在,比如洛阳的名优建材市场,涧东路一路向南,生意都不错,这就叫顺势而为。而人工打造的呢?曾经轰动一时的五洲国际,几年的经营下来,依旧半死不活。

  如果将来洛阳关林市场和周口荷花市场一样,被政府强制搬迁至华耀城,结局会如何呢?

  原创文章来源于“河南微房产”公众号。

  这两天,关林市场拆迁疏通工作开启的消息轰动朋友圈。

  关林市场拥有400多年的发展历史,也是曾经的全国十大综合交易批发市场。

  “缺啥少啥,有事没事,逛逛关林”;

  “在这里没有买不到的东西,大到家具家电,小到一个垃圾袋。”

  这里是洛阳人最关情愫、也最为自豪的地方。

  

  说起关林市场的自豪和辉煌,2008年交易额达到155亿人民币,在全国十大综合交易市场综合排名中位列第三名,和浙江义乌批发基地位列第一梯队。

  但不可否认,随着近几年来,关林市场面临着被网购和发达的工厂直销物流支配的窘境,逐步走向没落。

  7月13日,华耀城承接关林市场正式启动的消息不胫而走,关林市场将面临整体搬迁至伊滨区华耀城的命运。

  一时间,民众沸腾。

  

  

  

  

  

  一

  近日,走访关林市场,许多人的担心不无道理。

  首先,关林市场因建造在埋葬三国蜀将关羽首级的墓冢——关林庙而得名,大家笃信关公是财神的化身,如果关林市场真的搬离关林,关林市场就不再是真正意义上的“关林”市场,而是“华耀城”市场,或者“诸葛镇”市场。基于多年的市场规模和购物体验,大多数人更愿意原地改造。

  “虽然这几年被网购冲击很大,但是靠着附近县市的批发和零售,还能维持生计。零售需要人流,而对于位置偏远的伊滨区华耀城,对于人流量的问题,还是缺乏信心。”一家五金店老板说。

  

  对于伊滨区华耀城的地理位置大多数人不认可。因为伊滨区地理位置相对比较远,加上交通网的不完善,很多人担心人流量的问题。人气,也是所有投资商铺者关心的首要问题。

  “搬迁至华耀城,要买商铺、要装修,意味着付出更多的成本和代价。放弃眼前可以预见的商业前景,去一个前途未知的市场环境中,如果最后证明是一个错误的市场,很可能之前多年苦苦经营的商业根基毁于一旦。”一家童装店说出担心。

  对于未知的新的市场的担心,是一个必经的过程。其实,对于这些倒也不必担心,“不破不立,破而后立”,如果华耀城真的能给关林市场重新注入新鲜、活跃的血液,还是值得期待的。

  但是,一切似乎还有待验证。

  二

  在官方数据中,洛阳华耀城占地面积约1900亩,250万平方米,一期投资30亿元,总投资超100亿元。

  项目全部建成后,将辐射豫西地区近千万人口,可容纳3万以上商户,2公里半径内至少15万人居住,新增就业岗位10万个,年营业额过百亿,年税收过10亿元,将成为全国华耀城的“升级版”、豫西地区最大的产业城综合体、洛阳市的新名片。

  7月13日,华耀城承接关林市场启动。

  相似的模式,熟悉的承诺,和周口荷花市场华耀城惊人的相似。

  荷花市场于周口人和关林市场于洛阳人是一样的地位,荷花市场1995年开业,占地178亩,市场内固定门店加临时商铺共5000多家,经营服装、针织、百货、日杂等20多类3万余种商品,是豫东地区最大的综合商品批零市场。

  

  2012年12月,周口市政府与华南城控股有限公司在省会郑州成功签约,建设周口华耀商贸物流城。随后,周口华耀城承接荷花市场。

  周口华耀城项目,是河南省A类重点建设项目、市1号工程,总投资约人民币260亿元,规划总占地面积约10平方公里,规划建筑面积约1000万平方米。项目完全建成后,将创造4万个创业机会,10万个就业机会,年数十亿的税收。

  2015年10月,周口华耀城BC区隆重试营业之初,交通网不断完善,公交专线也达6条之多,但是并没有实现预期。走在周口华耀城,人流量不理想,商铺的高空置率仍是问题,不少商户反应,“卖家没有买家多,人流量远远没有荷花市场时候的多”。

  而且,“小厂出品,挂着大厂牌子”的洗化假货遍地都是,俨然成了周口人眼中的“假货”聚集地。

  三

  说起华耀城,就不得不说华南城。

  华耀城和华南城被报道是兄弟公司,在业务模式上与华南城相同。华南城选址国内一二线城市,华耀城专注三四线城市的发展。

  华南城,闻名全国的莫过于深圳华南城,现在也面临着转型之难。在河南,闻名遐迩的莫过于郑州华南城。

  郑州华南城2014年9月开业,距今已经近五年,交通网不断完善,公交枢纽中心和三个地铁站加持,也依旧没能挽救华南城人气冷清和商铺出租率低的局面。

  华耀城和华南城都是一个模式吃遍中国,但是随着时代变迁、电商碾压、制造业企业转移等,传统商贸物流中心的好时代已经一去不复返,让人不禁对这种模式持怀疑态度。

  

  我们再来看看洛阳华耀城的业态定位,以五金建材市场、汽摩配市场、轻纺百货市场、服装鞋帽市场、综合商业区、会展中心等为一体的国际商贸产业新城。

  可以用一句话来形容,大而全,无所不包。

  但是放眼洛阳各大批发市场,在洛阳人心中,几乎都有一个专业市场的定位,比如说起茶叶市场,大家首先想到“唐宫茶叶市场”;说起建材市场,忍不住想到“名优建材市场”。

  据不完全统计,洛阳有各类市场303个左右,其中消费品综合市场160个左右,农副产品市场93个左右,工业消费品市场30多个,生产资料综合市场7个,其他消费品市场8个,其他生产资料市场6个。

  洛阳各大市场各司其职,都有其专业的定位,已经能够满足洛阳市场的需求。

  在这种情况下,作为综合市场的华耀城就显得有些尴尬,什么都有,却什么都不是最强的,但却是政府支持力度最大的一个,并且被称为“洛阳新旧市场外迁的主要承接地”。

  这实际上造成城市原有的商业格局被强力冲击,形成一定程度上的重复建设和超饱和建设,不但不能带动产业链的升级、改造,还会引起产业价值链的动荡和飘摇。

  四

  商业地产和住宅房地产有很大的不同,商业地产比传统的房地产开发更加“重”,大量投资前置,回报周期长、融资量大且期限长,大量的资金沉淀考验开发商的资金链强壮度。

  住宅地产开发的是“城”,商业地产开发的是“市”,“市”讲究的是人气,有人在,才能撑起整个场子,形成真正的“市场”。

  一个商业地产的人气主要看位置。房地产有不可移动性,不论住宅还是商业,对地段的要求都比较高,而商业更之为甚。

  伊滨区虽然规划完美,道宽路顺,但是不可否认,伊滨区的人流量在很长一段时间内很难形成市场,毕竟洛龙区发展到如今的阶段,需要了十年之多。

  

  此外,华耀城项目为全部出售的项目,而此类项目最终证明只是开发商的赚钱工具。

  一般商业地产分为全部出售和自持出租(可租可售),商业全部出售的项目,对后期的运营会造成很多障碍,招商变成了大杂烩、一锅炒,导致业态较混乱;更像是“一锤子买卖”,项目的品质也无法得到保证,是商业地产在不成熟阶段的过渡产物。

  相比较,自持出租的项目,更加注重良好经营带来的长远收益,能够为商户提供代价更低、市场环境更好的产品。

  投资商铺的风险相比住宅更大,对于投资者,一定要擦亮眼睛,一旦被套住,租也租不出去,卖也卖不了,真的会开着宝马进场,骑着自行车离场。

  五

  2015年11月20日,周口荷花市场的大门被焊死,政府强制搬迁,3000多商户被迫迁徙。

  即便在强压下,商户大多也不愿意去华耀城,而华耀城所谓的“一千多商户”已经搬迁进去的传言,也在市民中间被传为“荒谬”。

  周口华耀城的定位是“终极版的荷花市场”,更多的是借助政府支持的“荷花市场承接地”来达到一定的预期。

  “荷花市场商户是绝对主力军,荷花财富基因一旦顺利植入,定位高远的华耀城将迅速得到填充,一飞冲天。”但是事实证明,这样的预期似乎有些失算。

  

  那么,同样的模式,洛阳华耀城想要借助承接关林市场的噱头来达到市场预期,恐怕会是一样的结局。

  此外,对于批发市场,有一条不成文的黄金法则——顺势而为,人为打造批发市场,基本都会死掉。市场的最初形态是自然形成,人们的潜意识里存在,比如洛阳的名优建材市场,涧东路一路向南,生意都不错,这就叫顺势而为。而人工打造的呢?曾经轰动一时的五洲国际,几年的经营下来,依旧半死不活。

  如果将来洛阳关林市场和周口荷花市场一样,被政府强制搬迁至华耀城,结局会如何呢?

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